Закон о непосредственном управлении

Самое актуальное и важное на тему: "закон о непосредственном управлении" с комментариями профессионалов. Мы постарались доступно все объяснить. Если будут вопросы - вы можете обратиться за консультацией к дежурному юристу сайта.

Последние изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 году

Собственники квартир в многоквартирном доме напрямую заинтересованы в том, кто является управляющим здания. Это требуется для создания комфорта проживающих лиц. Но получать подобные услуги хочется за оптимальную цену.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Каждый из методов организации и контроля будет иметь свои плюсы и минусы, которые потребуется учитывать при выборе метода и управляющей организации. Ознакомление с действующим законодательством при этом является обязательным.

Новое законодательство обязывает собственников выбирать способ управления домом.

Согласно новой редакции статьи №161 Жилищного кодекса РФ, установлены следующие основные правила и способы управления многоквартирным домом:

Договор управления многоквартирным домом составляется в соответствии с требованиями статьи №162 Жилищного кодекса РФ:

Также могут быть использованы иные положения по закону, в зависимости от индивидуальных особенностей ситуации: статья №161 ЖК РФ, ПП РФ №290, ПП РФ №491, статья №36 ЖК РФ и другие. При любом действии или процессе следует ознакомиться с действующим законодательством.

Введенные положения направлены на упрощения организационных моментов.

Основные изменения законодательства защитили фонды капитальных ремонтов от инфляции:

  • процедура собрания упрощена за счет возможности передать право голоса другому лицу, но для этого потребуется доверенность (ее не требуется заверять у нотариуса, достаточно подписи с места учебы или работы);
  • теперь для принятия решений требуется более половины голосов от общего числа собственников (ранее требовалось 2/3 голосов);
  • средства для капремонта теперь можно положить на соответствующий счет в банке.

Кроме необходимости выбора метода управления домом, изменения позволили защитить собственников дома от инфляции в случае сбора средств на капремонт. Также были добавлены правила для регулирования способов выбора управляющего, его обязанности, иные условия, правила проведения конкурса на отбор организаций и в других аспектах.

В 2019 году начали действовать следующие Федеральные законы в отношении управляющих компаний, обязательные для ознакомления:

  • №416 от 20.12.2017;
  • №437 от 28.12.2017;
  • №462 от 29.12.2017;
  • №485 от 31.12.2017;
  • №503 от 31.12.2017.
  • нарушение требований содержания общего имущества;
  • нарушение правил действий, связанных с КУ;
  • распоряжение главного жилищного инспектора России.

Добавлено требование к обязательному отсутствию схожести наименований УК, что необходимо для устранения клонов. Теперь каждое название компании должно быть оригинальным. Кроме этого, к лицензиям был создан срок их действия (на данный момент – 5 лет). Новое требование при лицензировании домов (лицензия аннулируется, если сведения не предоставляются в течение 6 месяцев). Добавлено обязательство ведения собственников помещений управляющими организациями.

Выбор способа управления многоквартирным домом происходит на всеобщем собрании. Каждый собственник имеет право голоса. Выбирается тот метод, который собрал большее количество голосов.

Согласно жилищному законодательству определены следующие способы управления:

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство МКД управляющей организацией;
  • управление МКД товариществом или кооперативом.

Каждая из форм имеет свои преимущества и недостатки. Выбор организации – это ответственный шаг, требуется обращать внимание только на тех, которым стоит доверить ремонт и содержание МКД. Если же способ управления не выбран, то этим вопросом займутся местные власти.

Договоры управления МКД содержит в себе:

  • одной стороной являются все собственники или их большинство;
  • договор оказания услуг подразумевает обязательство за определенную плату выполнить работы по содержанию или ремонту дома;
  • договор на обращение с отходами, водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение и газоснабжения заключается каждым собственником отдельно;
  • при заключении многочисленных договоров с каждым собственником в отдельности можно оформить соглашение с одним лицом, если на того остальные оформят соответствующую доверенность.

Если же собственниками квартир в доме был выбран самостоятельный метод управления, то следует учитывать имеющиеся особенности.

Они определяются ЖК РФ, который представляет один из видов самоуправления:

  • проведение общих собраний жильцов для решения важных вопросов по домоуправлению и содержанию здания;
  • распределение обязанностей между всеми собственниками;
  • выбрать лицо, представляющее интересы жильцов, что возможно без оформления доверенностей, если он сам является собственником.

Можно определить следующие особенности непосредственного управления МКД:

  • квартплата фактически заменяется на оплату услуг каждым жильцом в отдельности;
  • наличие долгов у одного из жителей не влияет на общую ситуацию в доме;
  • поставляемые услуги не обязывают организации заниматься иными вопросами по содержанию или ремонту систем;
  • нельзя получать средства по муниципальным программам.

Обязанности собственников при выборе непосредственного управления МКД:

  • хранение документов и их создание;
  • хранение данных о собственниках и нанимателях;
  • разработка и обсуждение вопросов о содержании имущества, проведения работ по ремонту;
  • создание плана содержания дома;
  • условия проведения капитального ремонта;
  • заключение договоров на предоставление услуг (горячая и холодная вода, газ и так далее);
  • контроль за недостатками и их обсуждение;
  • учет расходов за работы с документальным оформлением;
  • взаимодействие с учреждениями государственного и муниципального уровня.
Читайте так же:  Пользование общим имуществом многоквартирного дома

Определение лица, ответственного за управление домом проводится на общем собрании. При выборе собственника другие жильцы могут установить вознаграждение лицу, являющемуся «главным» по МКД.

Контроль деятельности «главного» и соответствие остальным условиям непосредственного управления домом ведется другими собственниками. Они должны отслеживать сроки работ, их качество и другие вопросы. При наличии жалоб может быть собран общее собрание, где коллективно будет решен возникший вопрос.

  • каждый собственник заключает отдельный контракт с компанией, предоставляющей услуги;
  • каждый собственник получает индивидуальный счет на оплату ЖК услуг;
  • задолженность одного собственника не отражается на остальных;
  • организационные вопросы решаются на совете;
  • компанию, осуществляющую ремонт, выбирают сами жители на собрании;
  • управдом имеет право на решение вопросов в качестве уполномоченного представителя в тех случаях, если это интересует более половины собственников.
  • благоустройство дома – это личное дело каждого;
  • управдом не должен оплачиваться, вознаграждение может быть назначено другими собственниками;
  • незнание некоторых аспектов каждым из жителей;
  • управдом должен следить за уплатой квитанций;
  • муниципальная и государственная поддержка становятся недоступными;
  • ответственность за документацию ложится на управдома;
  • капитальный ремонт – забота самих собственников.

Непосредственное управление многоквартирным домом – это тот метод, который подходит для тех собственников, которые готовы самостоятельно проявлять инициативу по ремонту дома, его обустройству и слежению за остальными факторами. Но этот способ повлечет за собой и некоторые обязательства, например, выбор управдома, а желающего на такую должность может не найтись. Тогда потребуется вносить дополнительную плату, которая станет вознаграждением для управляющего.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
  3. Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
  4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
  5. Регионы – 8 (800) 333-88-93

Статья 164 ЖК РФ. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

1.1 – 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. – Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.

Читайте так же:  Как заставить интернет магазин вернуть деньги

3. Лицо, заключившее с собственниками помещений возмездный договор об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом не исключает возможность привлечения профессионального управляющего, но уже не в статусе управляющей организации (признаком управляющей организации является заключение ею договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК), а в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

4. К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), а также обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т.ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 – 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

8. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности “от лица общего собрания” ЖК РФ не предусмотрена.

9. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_vst

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_zakonСт. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Читайте так же:  Нк рф статья 111

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_izmenenija

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_vidiобслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета голосов;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_celiсохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_preimushestvaремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_poriadokСоздать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только голосованием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

    Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

  • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
  • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
  • технический паспорт дома;
  • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
  • доверенности, заверенные нотариусом.
Читайте так же:  Детские товары поставщики дропшиппинг

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=http%3A%2F%2Fpropertyhelp.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneposredstvennoe_ypravlenije_fin

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fneposredstvennoe-upravlenie-domom

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

  • комфорт;
  • поддержание чистоты;
  • исключение порчи имущества;
  • коммунальные задачи;
  • ремонт;
  • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
  • соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2019г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

  • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
  • земля под домом;
  • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
  • пространство крыши;
  • придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

  1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
  2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
  3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

  1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
  2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
  3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
  4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

  1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
  2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
  3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
  2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
  3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Читайте так же:  Для чего нужна временная регистрация

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Изображение - Закон о непосредственном управлении proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fneposredstvennoe-upravlenie

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

  • определяет план дальнейших действий;
  • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
  • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
  • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

  1. Непосредственно по вопросу перехода.
  2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
  3. По поводу Совета дома и его председателя.
  4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

  • решение жильцов, оформленное протоколом;
  • документы ответственного лица;
  • технические документы: паспорт, план;
  • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Изображение - Закон о непосредственном управлении 580374612
Автор статьи: Сергей Синицын

Доброго времени суток, Сергей. Я чуть менее 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here