В случае банкротства застройщика

Самое актуальное и важное на тему: "в случае банкротства застройщика" с комментариями профессионалов. Мы постарались доступно все объяснить. Если будут вопросы - вы можете обратиться за консультацией к дежурному юристу сайта.

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Преимущества требований дольщика перед другими кредиторами

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.
  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Читайте так же:  Согласие на передачу в субаренду земельного участка

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fhelp-ddu.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholder

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Что делать дольщику в результате банкротства застройщика при долевом строительстве?

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Горячая линия

Горячая линия

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

+7 (499) 350-80-61

+7 (812) 309-17-81

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=http%3A%2F%2Fcabinet-lawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fbankrotstvo-zastroyshchika

Основным актом, что регулирует банкротство является ФЗ-№127. В нем содержится вся процедура, которую должен провести суд для признания банкротства. Если рассматривать его содержание кратко: существует пять основных этапов, согласно которым строительная компания может быть признана банкротом. Фактически же применяются только две — наблюдение и конкурсное производство. В рамках первого в фирму направляется управляющий, главная задача которого наблюдать за всей деятельностью и проанализировать ее настоящее финансовое состояние. В рамках же второго начинается конкурсное производство, что характеризуется банкротством фирмы и поиском нового управления — в то время как прежнее отстраняется.

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

  1. Наблюдение.
  2. Оздоровление — финансовое.
  3. Управление компанией.
  4. Конкурсное производство.
  5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Читайте так же:  Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе

Преимущество статуса «Дольщик» и выставление требований

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

  1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
  2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
  3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

  1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
  2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
  3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
  4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Первичная инстанция, куда должно быть произведено обращение, с прикрепленным к нем ДДУ, — высший суд (объединен с арбитражным). Необходимо также подтвердить оплату. Копии всех документов и заявления также будут направлены по реквизитам конкретного должника и временного управляющего фирмой.

Существуют также ситуации, при которых отсутствует заключенный договор долевого участия. Если такового нет, а все отношения закреплены в рамках одного документа — это не является проблемой при банкротстве компании. Это связано с тем, что суду достаточно одного, любого документа, который так или иначе может подтвердить связь между субъектами. Например:

  • контракт купли-продажи или предварительный по долевому участию;
  • наличие задокументированного займа, в условиях которого задействована жилая площадь;
  • наличие заключение простого или вложения финансовых средств в иные виды товарищества, что связаны с постройкой недвижимости;
  • наличие векселя на жилье или контрактов, в условиях которых также рассматривается строительство недвижимости.

Однако суд не единственная инстанция, куда может обратиться дольщик. Обращение в страховую компанию, на которую оформлена вся ответственность, — допускает требование либо неустойки, либо возмещения всех средств. В случае удовлетворения этих требования объем потенциальных взысканий в реестре уменьшается — это позволяет снизить нагрузку и количество выплат. Помимо, законодательство также обязывает строительные компании в компенсационный фонд, что создан для таких случаев. Все средства из него направляются дольщикам для возмещения убытков.

Последний, но не менее эффективный способ, — обращение в реестр «Обманутые дольщики». Помощь им оказывают непосредственно органы самоуправления.

Теперь, когда информация об общем порядке действий получена — последующие поступки будут сдержаннее и рациональнее. Единственный способ избегать подобных случаев — тщательнее проверять строительные фирмы, несмотря на монотонность и тяжесть всего процесса. Главное при предъявлении требований соблюдать установленный законодательством порядок, не выходит за его рамки и по возможности консультироваться с юристом.

Что делать в случае банкротства застройщика в 2019 году?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=https%3A%2F%2Fbankstoday.net%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F01%2FDepositphotos_43380591_l-2015

Граждане России, в рамках нашего Законодательства, должны понимать главное: участие в долевом строительстве – это еще не покупка жилья. Даже если дольщик подписал все необходимые документы и внес оплату по договору, то это далеко не гарантия того, что он зарегистрирует право собственности по истечению того срока, который указан в договоре.

По факту, банкротство компании застройщика для дольщиков — это как банкротство продавца недвижимости для покупателя. Какие права имеют дольщики при признании застройщика банкротом? Как не впасть в отчаяние? Каким образом российское законодательство уберегает потребителей от потерь? Все эти вопросы разберем в данной статье, посвященной банкротству компании – застройщика.

Нормативно – правовая база, регулирующая споры по банкротству застройщика

  1. Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ (ред. от 27 декабря 2018 года) «О несостоятельности (банкротстве)». Дополнения и изменения в данном Законе вступили в силу с 1 января 2019 года. Конкретно банкротству застройщиков посвящен параграф №7 (под одноименным названием).
  2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В статье 23 пункте 2 данного закона регламентированы все права граждан — участников долевого строительства.
Видео (кликните для воспроизведения).

«В законопроект были включены положения, направленные на усиление защиты прав граждан», — отметил председатель профильного думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев.

  • Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25 декабря 2018 года) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Дополнения и изменения данного Закона вступили в силу с 1 января 2019 года.
  • Частные Определения Верховного Суда по конкретным делам и положениям.
Читайте так же:  Исключительное право на селекционное достижение охраняется

К сожалению, банкротство застройщиков далеко не редкий факт. К несостоятельности компании могут привести следующие факторы:

  • Изначально не грамотно составленный бизнес план;
  • Резкие изменения на валютном рынке;
  • Форс-мажорные обстоятельства;
  • Рост цен на строительные материалы и подрядные работы, и иные обстоятельства.

В 2015 году началось, можно сказать, массовое банкротство строительных компаний и подрядчиков. Эксперты уверены, что виной тому послужила девальвация рубля, что, тем самым поспособствовав резкому падению спроса россиян на недвижимость, в целом, а тем более, на новостройки.

Снижение реальных доходов, высокая инфляция и удорожание ипотечных кредитов – совокупность причин, повлиявших на кризис в сфере долевого строительства.

Таким образом, в 2015 году банкротами были признаны более 2,5 тысяч российских компаний – застройщиков. Все они были ликвидированы. Количество банкротов в сфере жилищного строительства не уменьшается, и по сей день.

К тому же, по прогнозам Рейтингового агентства строительного комплекса, данная негативная тенденция сохранится и в 2019 году.

К слову, по данным интернет – портала Россия Сегодня (Иносми.Ру), по итогам 2018 года, закрылись или обанкротились 1200 строительных компаний, а это 20% от их общего числа в России. Из оставшихся компаний, почти 30% работают в убыток, большая часть из которых уже находится на пороге банкротства.

Изначально, до 2011 года практика применения Закона о банкротстве была такова: даже если покупатель строящейся недвижимости осуществил предоплату, в случае банкротства застройщика, он практически оставался «в невесомости» дела.

Условно считалось, что дольщик, как покупатель жилья, фактически еще не имеет собственности, и он выступает с позиции обычного, рядового конкурсного кредитора. И, даже то, что дольщики заключили официальный договор, имеющий юридическую силу, при этом, заплатив определенную сумму денежных средств, никак не выделяло их из общей массы кредиторов.

Но с начала 2012 года, после массовых недовольств и забастовок «обманутых» дольщиков, произошел кардинальный прорыв: тогда дольщиком впервые было дано право предъявлять требования в реестр требований о передачи жилых помещений.

Интересный факт! Если дольщик заключил со строительной компанией договор купли-продажи жилья и уже полностью за него заплатил, а после чего, застройщик обанкротился, то ни Президиум Верховного Суда, ни коллегия по экономическим спорам не могут точно констатировать право дольщика на регистрацию перехода права собственности!

«РосБизнесКонсалтинг» объясняет, что даже в 2018 году ситуация обстояла следующим образом: если застройщик обанкротился, право на недвижимость имели только покупатели квартир. А вот требования по нежилому фонду попадали только в четвертую очередь кредиторов. При этом, удовлетворяются такие требования, как денежные – по остаточному принципу. Заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в то время, сообщил, что: «Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в данный момент формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса».

Ввиду громких дел обанкротившихся строительных компаний в 2015-2018 годах, было принято решение, и, согласно документальным разработкам, в 2019 году, если нежилое помещение не превышает 7 кв. м, то инвестор сможет рассчитывать не на денежную компенсацию, а на саму площадь в достроенном доме. Кстати, при этом приоритет требований дольщиков повышается до третьей очереди. Какие еще права приобретают дольщики в 2019 году?

Изменения в системе долевого строительства, а так же в делах по банкротству строительных компаний в 2019 году

11 декабря 2018 года Президент России, Владимир Владимирович Путин, дал поручения Правительству усилить контроль над застройщиками многоквартирных жилых домов и разработать комплекс мер в сфере жилищного строительства, в том числе создать специализированный банк. Ответственным за исполнение поручения назначен премьер-министр Российской Федерации Дмитрий Анатольевич Медведев.

Также президент поручил обеспечить ускоренное рассмотрение в судах дел о банкротстве застройщиков. К завершению первого квартала 2019 года Правительству РФ так же необходимо будет разработать ускоренный порядок передачи проблемного объекта для достройки другому застройщику. Срок исполнения всех поручений назначен до 15 апреля 2019 года.

Ввиду изменений в Федеральном Законе №214-ФЗ, с 1 июля 2019 года, прошлая система долевого строительства в России «уйдет в историю». Фактически, долевое строительство прекратит свое существование. Ведь данная отрасль обязана будет перейти на полное проектное финансирование.

Главной целью создания инициатив Правительства явилось минимизация рисков и защита покупателя строящегося жилья в будущем. Теперь, по сути, средства дольщиков будут заменяться кредитными средствами строительных компаний (проектное финансирование).

Все дольщики застройщиков – банкротов делятся на 3 категории:

  1. Дольщики, которые внесли предоплату (оформив договор долевого строительства), но, жилье которых, не было достроено;
  2. Дольщики, имеющие договор долевого участия, жилье которых было достроено на момент банкротства компании;
  3. Дольщики, оплатившие 100% стоимость строящегося жилья (или уже достроенного).

Если передаточный акт на недвижимость был подписан сторонами до принятия застройщика банкротом, то, в 2019 году дольщик должен написать заявление в арбитражный суд о признании права собственности на объект недвижимости, прописанный в акте.

Данное заявление должно быть рассмотрено в соответствии со статьей № 201.8 «Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика» и статьей № 201.11 «Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино — мест и нежилых помещений» Федерального Закона №127 – ФЗ от 26 октября 2002 года.

Внимание! Форма и содержание такого искового заявления должны строго отвечать требованиям статей № 125 «Форма и содержание искового заявления» и № 126 «Документы, прилагаемые к исковому заявлению» Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (ред. от 25.12.2018).

Если процесс по банкротству застройщика уже начался, и объект на тот момент уже был завершен (достроен), то, в таком случае, дольщик в 2019 году имеет полное право предъявить требование о передаче ему в собственность объекта недвижимости в судебном порядке. А так же, имеет право требовать включения объекта недвижимости в реестр требований кредиторов (в соответствии со статьями № 201.1, пунктом 2, № 201.4, № 201.6 и №201.7 Федерального Закона № 127- ФЗ).

Читайте так же:  Объект налогообложения это

При ситуации, если застройщик, будучи на этапе конкурсного производства, откажется исполнять договорные обязательства, то дольщик в 2019 году имеет право обратиться в суд требованием денежной компенсации (в соответствии со статьями № 201.1 «Общие положения» и № 201.5 «Особенности установления денежных требований участников строительства» Федерального Закона № 127-ФЗ).

Кроме прочих нововведений, в 2019 году будет создан Единый Реестр всех застройщиков. Данный реестр будет отражать характеристику каждой компании-застройщика, что существенно облегчит выбор потенциального клиента.

25 декабря 2018 года Президентом России был подписан, и сразу же опубликован на официальном портале правовой информации, документ, отражающий поправки в Закон о долевом строительстве.

Согласно поправкам, с 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики будут обязаны перейти на иную систему долевого строительства жилой недвижимости. А именно, с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства, уже до конца 2020 года доля договоров долевого участия по новой схеме должна составить более 95% (то есть, должен быть осуществлен практически полный переход).

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Изображение - В случае банкротства застройщика proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F2%2F1%2F702212%2Fkuznetsov-aleksey_144

Генеральный директор ООО “Юридическая компания “Деловой дом”,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый “подреестр” – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований “за реестром”, что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)” (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Читайте так же:  После погашения кредита возврат страховки

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б”).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 “Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены”.

Видео (кликните для воспроизведения).

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Изображение - В случае банкротства застройщика 580374612
Автор статьи: Сергей Синицын

Доброго времени суток, Сергей. Я чуть менее 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here