Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы

Самое актуальное и важное на тему: "продажа квартиры с материнским капиталом проблемы" с комментариями профессионалов. Мы постарались доступно все объяснить. Если будут вопросы - вы можете обратиться за консультацией к дежурному юристу сайта.

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fs0.rbk.ru%2Fv6_top_pics%2Fresized%2F1180xH%2Fmedia%2Fimg%2F2%2F23%2F755348469454232

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу. Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан. Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия. В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр. В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян. — Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности. Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале. «И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели. Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Читайте так же:  Документы необходимые для вступления в наследство на квартиру по завещанию

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. «Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта. Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки».

Программа государственной поддержки «Материнский капитал» стартовала в 2007 году и по сей день актуальна для граждан. Благодаря ей можно частично компенсировать стоимость жилья: на 2019 год выплаты по сертификату составляют 453 026 руб. Владельцы недвижимости могут продать квартиру людям с материнским капиталом, но здесь есть определенные риски, которые нужно знать каждому собственнику.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fjurists-online.ru%2Fimages%2F2018%2Fkak-prodat-kvartiru-lyudyam-s-materinskim-kapitalom

Согласно условиям программы материнского капитала, перечисление финансов производится путем безналичного расчета на счет в банке продавца. Это означает, что сторонам придется заключать договор купли-продажи, т.к. он понадобится в Пенсионном фонде для подтверждения трат по сертификату.
Для продавца это приносит определенные риски и неудобства:
  • Нет гарантии, что покупатель в действительности является владельцем сертификата.
  • Есть вероятность, что сертификат окажется недействительным. В 2019 году размер выплат остается на прежнем уровне (453 026 руб.), но количество случаев мошенничества с сертификатами не уменьшается.
  • Даже при наличии сертификата может оказаться так, что на лицевом счету недостаточно денег, ведь средства разрешается использовать и на другие нужды, помимо покупки жилья.
  • Если недвижимость не соответствует требованиям Пенсионного фонда, он может отказать в предоставлении денег.
  • Финансы не поступят продавцу, если при заполнении договора он укажет неверные банковские реквизиты.

ВАЖНО . Чтобы избежать неприятностей, рекомендуется запросить у покупателя справку об остатке денег на персональном лицевом счету. Для этого он должен обратиться в ПФР, и документ выдадут моментально. Если же потенциальный покупатель отказывается выполнять такую просьбу, это говорит о его недобросовестности, и от такой сделки лучше отказаться.

Все становится проще, если человек собирается купить жилье в ипотеку с использованием материнского капитала: в этом случае денежные средства на счет продавца переводит банк, а затем истребует часть по сертификату от ПФР. Здесь собственник недвижимости юридически защищен, к тому же ему не приходится ждать получения денег 1-2 месяца, как при расчете собственными финансами.

Столь долгий срок ожидания денег от Пенсионного фонда объясняется тем, что его сотрудники после совершения сделки проверяют ее от и до, и при выявлении нарушений могут истребовать с владельца сертификата незаконно потраченные деньги, а при необходимости – привлечь к административной или уголовной ответственности за использование денежных средств не по назначению: их разрешается тратить только на улучшение жилищных условий, обучение детей, приобретение товаров для ребенка инвалида или получение ежемесячной выплаты, если ребенок родился после 01.01.2018 года (ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ).

Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца и покупателя

По статистике, большая часть выдаваемых в РФ материнских капиталов используется для приобретения жилья. Нередко с возможностью использовать данный вид господдержки молодые семьи решают купить квартиру. Приобретение подобного жилья под материнский капитал особо не отличается от аналогичных сделок при другой форме оплаты, однако многие продавцы боятся идти на такие условия передачи средств, ссылаясь на некоторые риски.

В сегодняшнем материале наш ресурс хотел бы максимально подробно осветить именно эту тему, ответив на главный вопрос – «Рискует ли продавец квартиры при использовании со стороны покупателей средств из материнского капитала или нет?».

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F4-13-300x200

Что такое материнский капитал? Фото № 1

Материнский капитал – это вид государственной поддержки, которая активно предоставляется гражданам РФ уже более 10 лет. Суть данной помощи заключается в том, что семья, «родившая» или усыновившая 2-ого ребенка после 1 января 2007 года, получает право получить некоторую сумму средств от государства в виде помощи.

Последняя может быть использована для нескольких целей, одна из которых — улучшение жилищных условий или приобретение нового жилья. Получить средства по материнскому капиталу представляется возможным только после наступления 3-летнего возраста того ребенка, по рождению или усыновлению которого он был выдан.

Стоит отметить, что обналичить капитал под «честное слово» не получится. Госорганы, занимающиеся распределением данной господдержки, тщательно следят за тем, чтобы положенные деньги тратились по их целевому назначению, выбранному самой семьей, которая использует капитал.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F3-13-300x200

Порядок приобретения жилья с помощью материнского капитала. Фото № 2

В частности, получить положенную помощь в виде денежных средств сможет только та семья, которая уже заключила договор купли-продажи квартиры и по нему обязуется уплатить определенную часть средств. Помимо этого, можно воспользоваться и другой формой использования положенных денег. Точнее, семья имеет право получить кредит, купить на данные деньги жилье, а затем погасить его полностью или частично при помощи материнского капитала.

Читайте так же:  Гк рф 1151 статья

Таким образом, получается, что материнский капитал – это основательно продуманная государством поддержка гражданам, использовать которую не по назначению не получится. Вследствие этого думать о его нецелевой растрате даже не приходится.

Любая семья, решившая воспользоваться господдержкой, должна предоставить в специализированные органы основания для ее получения и только после этого средства могут быть получены на руки, а зачастую переведены на банковский счет лица, оказывающего семье услуги по целевому использованию средств капитала (к примеру, продавцу покупаемой квартиры).

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F1-13-300x200

Чем рискует продавец, продавая квартиру, купленную на материнский капитал? Фото № 3

Беря в учет представленную ранее информацию, можно констатировать: продавец квартиры под материнский капитал практически не несет никаких рисков. Главным из последних является возможность контактирования с неответственными покупателями. Однако подобное явление способно лишь отсрочить получение положенных средств, но ни в коем случае ни сделать его не возможным.

Помимо этого, есть небольшой риск того, что недобросовестный покупатель захочет обмануть продавца с количеством средств, которые могут быть использованы для приобретения жилья по материнскому капиталу, но это большая редкость.

В любом случае, все потенциальные риски не только достаточно малы, но и очень просто нейтрализуемые. Для того чтобы максимально минимизировать всевозможные риски, продавцу достаточно проделать следующее:

  • Во-первых, обязательно перед заключением договора запросите у покупателей выписку с лицевого счета маткапитала, которая выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней после официального обращения туда с соответствующим заявлением. В данной выписке будет указано имеющееся количество средств капитала, которые могут быть использованы для приобретения жилья, узнав их размерность, любой продавец сможет удостовериться в честности покупателей.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F5-8-300x200

Как минимизировать риски продавца? Фото № 4

  • Во-вторых, в договоре купли-продажи важно четко отметить все нюансы уплаты средств, используемых из материнского капитала. Как минимум, в тексте соглашения необходимо указать:
  • банковские реквизиты, по которым средства из маткапитала перейдут продавцу;
  • размер средств, которые будут использованы из маткапитала для покупки квартиры;
  • обязанность покупателей после заключения договора в течение 5 дней посетить Пенсионный Фонд и подать соответствующее заявление на передачу средств;
  • при нехватке средств материнского капитала для погашения всей стоимости квартиры – дополнительные варианты оплаты и порядок предоставления средств.
  • И в-третьих, заключать договор купли-продажи квартиры при использовании маткапитала необходимо в натуральном виде и с нотариусом. Прибегать к электронному оформлению документа с использовнием электронной цифровой подписи сторон сделки не стоит, так как на данный момент это может вызвать некоторые проблемы при регистрации соглашения в полномочных госорганизациях, тем самым добавив проблем продавцу.

Придерживаясь таких простых рекомендаций, минимизировать какие бы то не было риски очень просто. Главное в данной процедуре – грамотный подход к делу и соблюдение действующих законов, а также юридических тонкостей заключения подобных сделок.

Риски покупателя при покупке жилья под материнский капитал

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=http%3A%2F%2Fpravozhil.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F06%2F2-12-300x200

Риски покупателя при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала. Фото № 5

Многих граждан РФ интересует и другая сторона рассматриваемого сегодня вопроса, а точнее то, несет ли какие-либо риски покупатель жилья под материнский капитал или же нет. Ответ на такой вопрос крайне прост – нет, не несет. Однако важно понимать, что покупатель не несет риски исключительно в плане использования материнского капитала в качестве оплаты.

Росреестр – работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Однако на деле случаются ситуации, когда у семьи появилось желание приобрести с помощью средств материнского капитала жилой дом с расположенным под ним земельным участком. Деньгами от капитала оплачивается только жилье.

Земельный участок покупается с помощью собственных или заемных средств. В договоре покупки домовладения стоимость дома указывается отдельной суммой от стоимости земли.

Оформлять такую сделку можно как одним договором, описывая порядок оплаты обоих объектов, так и разными договорами, но с обязательным условием одновременности. Так же нужно учесть, что исходя из земельного законодательства, сколько собственников будет на дом, в таких же долях покупается и земля.

То есть, при грамотном внесении всей информации в договор, уплата средств из маткапитала будет зафиксирована железобетонно, поэтому недобросовестный продавец присвоить их себе обманом не сможет. При этом крайне важно, чтобы весь договор купли-продажи был оформлен юридически грамотно и полностью исключал всевозможные риски для обеих сторон сделки.

Организовать соглашение таким образом можно лишь при обращении к профессиональному юристу и нотариусу: первый – поможет составить договор, второй – проверит его законность и нотариально заверит.

Как видите, продажа квартиры под материнский капитал не имеет особых рисков ни для продавца, ни для покупателя, естественно, с тем условием, что оформлена юридически грамотно. А проследить за чистотой сделки не так уж сложно – достаточно обратиться за помощью к профессионалу. Надеемся, сегодняшний материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в заключение сделок!

Дополнительно о продаже квартиры, приобретенной с помощью средств материнского капитала, вы можете узнать, посмотрев видео:

Читайте так же:  Надзорная инстанция мосгорсуда

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Что вообще делать продавцу квартиры, согласившемуся принять в качестве части оплаты материнский капитал, если именно эти деньги не поступили на его счет в сроки, согласованные в договоре продажи квартиры?

Уважаемые коллеги, приветствую всех.

Тему с интересующим меня вопросом с помощью поиска я не нашел, поэтому создаю новую.

Чего прощу: совета, поделиться опытом, мыслями.

Купив квартиру в ипотеку, через некоторое время я воспользовался материнским капиталом, оформляя все как положено и по закону, в том числе и обязательство у нотариуса, которое гласит, что я обязан выделить детям доли в жилье после снятия обременения (то бишь закрытия кредита) в течении полугода.

В общем, ипотека практически закрыта, оставлен платеж в размере, условно, 10 рублей в месяц, то есть минимально возможным долгом с целью пока не исполнять данное мной обязательство на оформление детей в собственность (просто я был осведомлен, что с детскими долями квартиру продать нереально, поэтому пока притормозил этот процесс).

Сейчас назрела необходимость (дети растут) и появился хороший вариант заиметь квартиру бОльшей площади, причем, возможно и наиболее вероятно (что меня и привлекло), с ее разменом на мою + моя доплата за счет новой ипотеки. Вопрос: как все сделать по закону, по уму, с наименьшей нагрузкой на мозг и время в части документов, то бишь обменять мою квартиру на бОльшую с доплатой?

Мож кто сталкивался? Заранее благодарен за советы. Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fbitrix%2Fimages%2Fforum%2Fsmile%2Faa

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F295%2Fsickq---njdujr

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F73c%2F-UUY122Q4ks-p1d

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F295%2Fsickq---njdujr

Не спорю, суды есть, но в каких-то вопиющих случаях . А в массовом порядке ПФР через полгода не требует выслать подтверждение, что покупатель квартиры исполнил свое обязательство. Тем более не отслеживает факт выплаты ипотеки, после которого нужно его исполнить. Я имела ввиду именно это, говоря, что не контролируют.

Коллеги, спасибо всем за ответы.

Каковы мои действия на текущий момент (обмен есть – договорились)? Желательно все сделать в сжатые сроки. Кстати, каковы примерно сроки выходы на сделку в моем случае?

Будет ли правильным алгоритм:
1. Закрываю текущую ипотеку
2. Выделяю долю (можно ли без этого, если удастся сразу дать доли в новой с целью экономии времени?)
3. В опеке прошу разрешения продать квартиру
4. Беру/ищу новую ипотеку
5. Сделка?

Вопрос: кто-нибудь в курсе, какие банки могут пойти на выделение долей детям при выдаче ипотеки? Фишка в том, что стоимость моей текущей квартиры – это 60% стоимости бОльшей. Т.е., получается, мой первоначальный взнос равен 60%. Если “дать” доли детям на 60 обеспеченных текущей квартирой процентов, то вроде как схема прокатывает. Так ли это? Идет ли на это банк? В случае чего плохого, банк распоряжается лишь 40%, остальные 60% – это собственность моих детей?
Планирую обратиться в Сбер.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F295%2Fsickq---njdujr

Начните с банков. От этого плясать придется.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F73c%2F-UUY122Q4ks-p1d

Обоим или только второму, кто инициатор получения материнского капитала?

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F73c%2F-UUY122Q4ks-p1d

Большое спасибо за ответы. Буду анализировать и действовать.

Что-то я не могу найти в интернете.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fupload%2Fforum%2Favatar%2F73c%2F-UUY122Q4ks-p1d

Японка,
Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fbitrix%2Fimages%2Fforum%2Fsmile%2Fd_daisy

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fbitrix%2Fimages%2Fforum%2Fsmile%2Fd_daisy Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fbitrix%2Fimages%2Fforum%2Fsmile%2Fd_daisy

Спасибо! У Вас настолько содержательные и конкретные ответы, что я прямо в восторге!

Возник еще вопрос. Теперь прямо с нетерпением буду ждать Японку.

Покупаемая квартира стоит, допустим, 7млн. Моя стоит 4 млн. Точнее на эти стоимости мы договорились при обмене с продавцом большой квартиры.

Насколько я понимаю (общался с банком), что “простая ипотека” с нормальными ставками (акции и все прочее) не прокатывает, при условии, что я в качестве первоначального взноса хочу засчитать 4 млн, а в ипотеку взять 3 млн, которых не хватает.

Есть вариант использовать другие ипотечные продукты, например “под залог недвижимости и т.п.”, даже потребительский кредит. Однако, по ним дикие ставки и все-таки хочется http://www.sberbank.ru/ru/person/promo/credits/ms/mso под 12,75% на 20 лет (то бишь моя квартира – это более 50 % ПВ). Как быть? Можно ли как-то договориться с банком? В кем конкретно договариваться и кто решает?

Также интересует мнение: если, например, мы договоримся с продавцом продать мне его квартиру за 3 млн рублей (то есть занизить стоимость), и, как обычный ипотечник, я смогу взять кредит на покупку этой квартиры, найдя первоначальный взнос относительно 3 млн. Плюс к договору за 3 млн я еще “передаю-продаю” мою квартиру стоимостью 4 млн. Жизнеспособна ли схема? Где могут быть проблемы? Какие риски?

Всем большое спасибо за комментарии. Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.banki.ru%2Fbitrix%2Fimages%2Fforum%2Fsmile%2Faa

Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала в 2019 году

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств. Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья. Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FSemya-v-dome

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Читайте так же:  Какой срок гарантийного ремонта по закону

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FOOiP

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FOformlenie-dokumentov-1

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора. Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога. Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание! Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FPodpis

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Читайте так же:  Что необходимо для приватизации квартиры

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekaved.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2FDogovor-1

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

  1. С разрешением банка.

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Продажа квартиры с материнским капиталом и решение вопросов с органами опеки достаточно сложный и тяжелый вопрос, который требует индивидуального подхода. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы пройти этот путь легко и безопасно.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Изображение - Продажа квартиры с материнским капиталом проблемы 580374612
Автор статьи: Сергей Синицын

Доброго времени суток, Сергей. Я чуть менее 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here