Отказ от покупки квартиры

Как отказаться от покупки квартиры без потери задатка?

Среди риелторов ходит такая шутка: хочешь сорвать сделку – пригласи юриста. Действительно, на первый взгляд может показаться, что юристы порой слишком перестраховываются, что сомнения их излишни, ведь у риелторских компаний существует сложившаяся практика заключения договоров, и озадачиваться вопросами теории лишний раз вроде как ни к чему.

«Собственник» уже писал о том, как можно внести предоплату за квартиру, какие варианты существуют и какой из них предпочтительнее. Речь шла об общепринятых и используемых повсеместно всеми риелторами задатке и авансе. Казалось бы, тема исчерпана. Но редакция получила и отклики от практикующих юристов, выступающих против существующей практики внесения предоплаты за приобретаемое жилье. Почему? Попробуем разобраться вместе.

Представим на минутку, что вы – потенциальный покупатель квартиры. Посмотрели, все в квартире понравилось. Риелтор предлагает стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке. При этом покупателю обычно расписывают следующую схему. После того как сделка состоится и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции. Отказавшийся покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад. Отказавшийся продавец обязан вернуть задаток в двойном размере. Тут возможны варианты, но одно совершенно ясно: для всех участников будущей сделки предоплата служит некоей гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи.

И вот, предположим, незадолго до назначенного дня сделка срывается. Хозяин квартиры отказывается ее продавать, но и возвращать задаток в двойном размере, а возможно, даже и в одинарном, не собирается. Или покупатель отказывается покупать, а хозяин квартиры намерен оставить задаток у себя в качестве компенсации материального и морального ущерба. Кто-то один с этим не согласен. Договориться полюбовно не удается. Звучит сакраментальная фраза: «Встретимся в суде!» И тут начинается самое интересное…

Теперь ко всем заключенным ранее соглашениям применимо только одно толкование – с точки зрения закона. А по закону внесенная предоплата, или, как мы ее называем, задаток, задатком по сути не является. Следовательно, и взыскана по суду она быть не может.

Рассказывает юрист Илья Делягин: «Уплата задатка допускается только по существующим денежным обязательствам (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор не порождает никаких денежных обязательств, как это следует из п. 1 ст. 429 ГК РФ (предварительный договор есть обязанность заключить в будущем договор). Уплата задатка по предварительному договору не основана на законе, и, если задаток выплачен, выплата денежной суммы совершена без правовых оснований. Отсюда следует, что денежная сумма, выплаченная по предварительному договору и названная сторонами задатком, таковым не является, и на соответствующие отношения не может быть распространено регулирование, предусмотренное ст. 380-381 ГК РФ. То есть требование об уплате двойной суммы задатка, предусмотренное п. 2 ст. 381 ГК РФ, не может быть удовлетворено».

То есть существует риск, что в суде несостоявшемуся покупателю будет отказано во взыскании двойной суммы задатка в виде штрафных санкций. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, продавцу тоже вряд ли удастся через суд добиться возмещения ущерба. Следует помнить, что соглашение о задатке как способ обеспечения исполнения обязательства является акцессорным, то есть дополнительным, обязательством. Его вспомогательный характер проявляется в том, что заключение соглашения о задатке не может по времени опережать заключение того договора, исполнение которого обеспечивается задатком.

В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

Если же сделка не состоялась по вине продавца, у него не возникает обязанности по передаче квартиры в собственность покупателя и возмещению возникших у покупателя убытков.

То есть выплата задатка в качестве некоей гарантии до заключения договора купли-продажи на самом деле ничего не гарантирует ни одной из сторон. «Довод о том, что выплаченный «задаток» подтверждает заключение договора, поэтому его уплата является допустимой, не основан на законе. Ведь договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). На момент заключения предварительного договора никакого договора продажи сторонами заключено не было. Следовательно, он не был зарегистрирован в установленном законом порядке», – продолжает Илья Делягин. Обо всем этом следует помнить, когда риелтор предложит вам внести или принять деньги по соглашению о задатке.

Покупатель в законном отказе, или Искусство торговли

Известно, что еще недавно на растущем рынке продавцы квартир активно повышали цену в день перед заключением договора, аргументируя это тем, что цены выросли. Сейчас, на рынке падающем, они оказались в обратной ситуации. Теперь покупатель квартиры требует снизить цену перед сделкой, поскольку квартира подешевела на несколько тысяч у. е. Иначе он настаивает на возвращении задатка и отказывается от сделки. Тут начинается тяжба: а кому достанется задаток?

Хозяин квартиры уверен, что его преимущества налицо: ведь сделка срывается по вине покупателя, и вроде бы задаток по договору сторон остается у него. Однако, как демонстрируют приведенные выше апелляции к закону и судебной практике, задаток не является средством обеспечения сделки, и при желании покупатель легко докажет, что это всего лишь неосновательное обогащение. Правда, докажет только в суде.

В общем, только опытный дипломат, которым и должен быть каждый риелтор, сможет уберечь сделку от крушения. Опять же, покупателям в нынешних условиях должно быть выгодно заключать договор аванса, который, с одной стороны, ни к чему их не обязывает, но, с другой стороны, ни к чему не обязывает и владельца квартиры. Это поможет к моменту сделки уменьшить цену квартиры до существующего рыночного уровня.

В сущности, единственной причиной, которая может «склеить» сделку, остается желание покупателя купить именно эту квартиру. А значит, продавцам стоит постараться, чтобы повысить привлекательность продаваемого жилья, потому как на нашем рынке недвижимости все происходит только по доброй воле сторон, без всякого вмешательства закона.

В течение какого срока покупатель может отказаться от купленной квартиры?

Подскажи пжл в течение какого срока после сделки продажи-покупки квартивы покупатель может изменить мнение и попытаться в суде отказаться от купленой квартиры?

Подскажи пжл в течение какого срока после сделки продажи-покупки квартивы покупатель может изменить мнение и попытаться в суде отказаться от купленой квартиры?
Марина

если сделка совершена нужно веские основания для ее расторжения. Причем основание «передумала» не является допустимым.

Если таких обстоятельств нет, то суд откажет в расторжении.

Сделка купли-продажи может быть расторгнута в суде в случае (ст.475 ГК РФ):

— при существенных недостатках недвижимости,

— при существенном нарушении договора другой стороной.

Просто так взять и отказаться от квартиры невозможно.

Исковой срок — 3 года.

Cпасибо. Если например шумные соседи – это может являться причиной отказа от квартиры в судебном порядке?

12 Января 2017, 21:06

Сроки исковой давности по сделкам указаны в ст 181 ГК РФ

ГК РФ Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

12 Января 2017, 21:12

Нет, только существенные недостатки недвижимого имущества, которые значительно затрудняют использование данного имущества.

12 Января 2017, 21:11

Это достаточно сомнительно и нужно будет данный факт доказать.

К тому же есть иные меры воздействия на шумных соседей.

12 Января 2017, 21:11

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Семь причин, по которым стоит отказаться от покупки квартиры

Приобретая жилье, каждый будущий владелец стремится выбрать самое лучшее из предложенного на рынке недвижимости — удобное месторасположение, качественный ремонт, наличие транспортной развязки, современная, продуманная планировка — все это основные пожелания, которые формулирует для себя покупатель, начиная поиски подходящей квартиры.

Этот список требований, обычно выдвигаемых к будущему жилищу, далеко не полон. Чаще всего покупатель сразу определяется с такими предпочтениями, как желательный этаж, наличие раздельного санузла, количество комнат, общая и жилая площадь и, конечно же, максимальная стоимость, которую он готов заплатить за квартиру.

Понятно, что такие явные недостатки жилья, как слишком узкий коридор, неудачная планировка, например, проходная гостиная, оборванные стены, маленькая ванная и неудобная кухня бросаются в глаза при первом же посещении продающейся квартиры. Однако существует ряд скрытых недостатков, обнаружить которые совсем непросто, но при этом они могут оказать существенное влияние, как на стоимость объекта недвижимости, так и на степень комфорта проживания в новой квартире.

Спрашивать о невидимых на первый взгляд недостатках жилой недвижимости сегодняшних владельцев или риэлтора — дело практически безнадежное. Безусловно, прожив на данной жилой площади несколько лет, владельцы прекрасно знают обо всех ее недостатках и минусах, однако, чтобы не снижать заявленную цену квартиры, скорее всего, об этом просто умолчат. Напротив, чаще всего собственники стараются замаскировать скрытые недостатки жилья еще больше, проведя предварительно косметический ремонт или акцентируя внимание на удачном месте расположения жилья и большой жилой площади. Не заинтересован в обнаружении недостатков и риэлтор, также старающийся максимально заработать на продаже квартиры.

Поэтому, чтобы в дальнейшем не разочароваться в новом приобретении, стоит при осмотре жилья обратить внимание на наиболее часто встречающиеся скрытые недостатки — это поможет избежать дополнительных расходов и сделать правильный выбор.

Итак, на что же в первую очередь стоит обратить внимание потенциальным покупателям жилой недвижимости?

Выяснить досконально, насколько хорошо обстоят дела с обогревом квартиры, можно только совершая покупку в отопительный сезон. В это время нет ничего проще, чем дотронуться рукой до батареи и узнать, как работает местная система централизованного отопления. Также при осмотре квартиры можно просто снять верхнюю одежду и провести в ней достаточно длительное время (сразу после прохладного воздуха улицы любое помещение кажется теплым), чтобы понять — комфортна ли поддерживаемая системой отопления температура во всех комнатах квартиры. Кроме того, стоит обратить внимание на сами батареи — нет ли заглушек, сигнализирующих о возможных протечках, как давно их меняли или промывали, одинаково ли греют отопительные приборы в разных комнатах.

Если жилье приобретается в летний сезон, то точно выяснить, будет ли тепло в новом жилище зимой, практически невозможно. Опрос соседей, конечно, поможет выяснить общую тенденцию — если плохо топят во всем доме, то надеяться на тепло в отдельно взятой квартире не приходится. Однако, вполне возможно, что именно на данной жилой площади из-за старых, засоренных батарей или стояков с отоплением обстоит дело гораздо хуже, чем в остальных квартирах дома.

Поэтому, если тепло в доме является приоритетным требованием при выборе квартиры, возможно, стоит перенести время совершения сделки на отопительный сезон.

Это проблема, с которой довольно часто сталкиваются жители панельных домов, в том числе и новой постройки. Небрежность строителей приводит к тому, что в холодное время года плохо загерметизированные швы между панелями промерзают, а в теплый период в них попадает дождевая и талая вода, что в свою очередь приводит к образованию на стенах внутри помещения грибка и плесени. Часто владельцы таких квартир пытаются бороться с данной проблемой, утепляя стены изнутри, однако продолжительного эффекта подобные меры не дают и без помощи профессиональных альпинистов, способных загерметизировать швы снаружи в данной ситуации не обойтись.

Поэтому, если потенциальный покупатель не желает, чтобы сырость и холод сопровождали проживание в новой квартире, стоит обратить внимание на межпанельные швы, внимательно осмотрев дом снаружи. Зимой вполне достаточно прислониться к стене помещения, чтобы ощутить уличный холод. Также покупателя должен насторожить факт переклеивания обоев или окрашивания стен только в отдельных частях помещения — возможно, таким образом владельцы пытаются скрыть темные углы, образовавшиеся из-за грибка и плесени.

Понятно, что новый унитаз, ванная или душевая кабина заметны сразу. Обычно покупатели ограничиваются только поверхностным осмотром санузла, что может привести к таким неприятным сюрпризам, как постоянные протечки и необходимость менять трубы и краны в самом ближайшем будущем — сразу же после переезда. А ведь стоимость таких ремонтных работ может в итоге составить солидную сумму, так что лучше выяснить, насколько хорошо обстоят дела с сантехническими коммуникациями при первом осмотре квартиры.

Для этого стоит не просто осмотреть ванную, а проверить, как хорошо открываются и закрываются краны, пустить воду, подождать некоторое время и оценить — не забиты ли сточные трубы, не потекла ли вода под ванную, не протекает ли кран уже после закрытия вентиля, нет ли следов грибка и плесени в ванной комнате, визуально оценить состояние всех труб в квартире — следы ржавчины и хомуты станут явным доказательством регулярных протечек и плохого состояния коммуникаций в целом.

Затем такую же процедуру стоит провести и на кухне, чтобы точно убедиться, что сифон под раковиной не течет, а кран работает исправно. При покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо поинтересоваться, как давно меняли трубы во всем доме, часто ли происходят перебои с подачей горячей и холодной воды.

Этот недостаток в большей степени относится к юридической сфере и способен принести дополнительные проблемы и затраты в будущем, когда новый владелец сам решит продать и передать по наследству жилье.

Выяснить, проводилась ли перепланировка в квартире и была ли она законно оформлена довольно просто — необходимо внимательно изучить технический паспорт БТИ и сравнить утвержденный план с реальной планировкой объекта недвижимости. Если есть серьезные расхождения, от покупки все же лучше отказаться — самостоятельно заниматься узакониваем перепланировки довольно накладно и хлопотно, а в случае, если бывшие владельцы снесли одну из несущих стен, новым хозяевам придется возвращать квартиру в исходное состояние за свой счет.

Последние этажи в настоящее время уже не считаются «зоной особого риска», так как в новостройках над последним жилым этажом чаще всего располагается технический этаж, «защищающий» квартиры от прохудившейся крыши, однако выяснить — не протекает ли кровля, все же стоит. Особенно это касается домов с плоской крышей, а также угловых квартир на последнем этаже дома с двускатной кровлей.

В данной ситуации может помочь осмотр потолка в подъезде — если течет здесь, то вполне вероятно, что в итоге закапает и в квартире, и опрос соседей, проживающих на той же площадке. Кроме того, если владельцы провели косметический ремонт только на потолке отдельной комнаты, это может сигнализировать о том, что собственники пытались замаскировать следы попавшей в помещение дождевой или талой воды.

Столкнуться с данной проблемой больше всего шансов у покупателей квартир в домах старой постройки, так как устаревшая проводка вряд ли справится с современными нагрузками, вызванными обилием электрических приборов.

Конечно, неспециалисту оценить состояние электропроводки достаточно сложно, однако есть несколько признаков, которые обязаны насторожить потенциальных покупателей. В первую очередь — это состояние розеток во всех комнатах квартиры. Если хотя бы одна из них оплавлена, плохо держится, выпадает — это может стать сигналом того, что и общее состояние электропроводки в квартире оставляет желать лучшего.

Надежнее всего попросить владельцев включить какой-либо электрический прибор в розетку и проверить — нет ли искр, свободно ли входит штепсель и хорошо ли держится сама розетка. Так же стоит поинтересоваться, часто ли выбивает автомат в квартире и оценить состояние видимых проводов — нет ли следов оплавления и заметных повреждений.

К таковым чаще всего принято относить алкоголиков и наркоманов, способных серьезно испортить проживание в самом комфортном жилье. Но, если тишина в помещении — одно из самых желательных качеств новой квартиры, стоит также выяснить, проживают ли в соседних комнатах семьи с маленькими детьми, не проводится ли поблизости ремонт, который грозит затянуться на годы, а также узнать — сдаются ли соседние квартиры, ведь постоянно меняющиеся, иногда неадекватные соседи тоже могут стать источником дискомфорта.

В данной ситуации стоит обратиться сразу к нескольким источникам информации — в ЖЭК, к управляющему домом, познакомиться с самими вероятными соседями, оценить состояние подъезда — исписанные стены, запах общественного туалета в лифте и разбросанный повсюду мусор станут лучшей демонстрацией культурного уровня жильцов и способны заставить серьезно засомневаться в целесообразности покупки именно этой квартиры.

Такие, казалось бы, не слишком значительные скрытые недостатки, присущие, как вторичной, так и первичной недвижимости, могут стать причиной разочарования в собственном выборе после переезда, так что подходить к выбору новой квартиры стоит очень серьезно и обстоятельно, ведь зачастую такая покупка становится самым дорогостоящим и существенным приобретением в жизни.

На рынке недвижимости заключается большое количество сделок покупки квартир. Практически все сделки проходят успешно, но в некоторых случаях у сторон возникает необходимость расторжения договора. Согласно действующему законодательству, это можно сделать в любой момент, если на то есть веские причины. Однако покупатели все равно сомневаются, когда дело доходит до отказа от покупки, так как они могут потерять аванс или задаток.

Какие ситуации могут спровоцировать отказ от покупки?

Граждане, желающие приобрести новое жилье, в первую очередь обращают внимание на территориальное расположение дома, качество ремонта, наличие хорошей инфраструктуры, близость к центру города и т.д. Мало кто понимает, что при покупке квартиры следует учитывать не только «внешние» факторы, но и документацию собственника.

Как правило, от квартиры отказываются, если во время оформления договора в квартире все еще прописаны лица, давшие отказ от приватизации жилья в прошлом. Таким образом, эти жильцы по закону получают полное право пользования недвижимостью, поэтому их никак нельзя выселить. Узнав это, покупатель сразу отказывается от своего желания приобрести квартиру, так как последующие финансовые затраты на суд могут нанести серьезный ущерб домашнему бюджету.

Сомнительная продажа по доверенности и незаконная перепланировка

Еще одной причиной отказа может выступить продажа жилья по доверенности. Законодательство РФ поддерживает проведение таких сделок, вот только на практике покупателям редко встречаются добросовестные продавцы, оформившие доверенностью на третье лицо.

В таких случаях собственники квартир специально скрываются от покупателя, чтобы тот не смог доказать отсутствие права собственности на это жилье у подставного владельца. Кроме того, хозяин квартиры вообще может быть умершим. Как только этот факт станет известен, продавец отказывается покупать жилье.

Незаконная перепланировка тоже может стать причиной отказа от покупки квартиры. Дело в том, что перед совершением капитального ремонта владельцу квартиры нужно получить разрешение из БТИ. Никто не желает долго стоять в очередях, поэтому разрешение не получают. Если это станет известно сотрудникам БТИ, то они выпишут большой штраф. При продаже жилья он переходит на нового владельца, поэтому покупатели предпочитают отказываться от сделки.

Как отказаться от ипотечного жилья без потери аванса?

Выше были названы причины, по которым покупатель в любой момент может расторгнуть договор купли-продажи, отказываясь от квартиры. Однако в таком случае ему придется потерять аванс, внесенный продавцу в качестве доказательства серьезности намерений.

Например, представим ситуацию, что банк полностью одобрил своего клиента-заемщика, но что-то пошло не так с квартирой. Это касается ситуаций, когда покупатель приобретает жилье по кредиту. Если идет речь про вторичную недвижимость, то ни один кредитор не может дать гарантии, что квартира будет принята и покупатель сможет расплатиться по ипотеке.

Чтобы защититься от потери аванса, покупателю нужно составить с банком правильный договор про куплю-продажу. В нем должны содержаться условия выплаты аванса и порядок действий клиента и банка, если квартира не будет одобрена. В таком случае аванс можно вернуть в полном размере, но если это не будет учтено, то банк имеет полное право дать отказ.

Потенциальные покупатели всегда предварительно осматривают квартиру. Это необходимо для тщательного изучения ее недостатков, диалога с соседями и для многого другого. Если квартира сильно понравится будущему покупателю, то он непременно захочет закрепить ее за собой с помощью задатка. Это распространенная практика, поэтому обе стороны договора соглашаются на нее.

Но перед внесением определенной суммы нужно обсудить возможный возврат аванса. Не стоит надеяться на устную договоренность – лучше составлять предварительный договор купли-продажи. В нем отдельным пунктом обозначают порядок возврата задатка. После подписания этой бумаги покупатель сможет посетить квартиру еще раз, и если она ему не понравится, то он сможет потребовать возврата своих финансов.

Наиболее частыми причинами, когда покупатель отказывается от покупки квартиры считают проведенную незаконно перепланировку, продажу через подставных лиц и наличие явных недостатков в квартире. К сожалению, в большинстве случаев покупатель теряет задаток при расторжении договора, поэтому юристы рекомендуют перед началом сделки задуматься о возможности отказа. Если это будет заранее оговорено в договоре, то продавец будет вынужден вернуть все деньги.

Вовремя сделанное страхование при покупке квартиры поможет обезопасить вас от лишних потерь. Застраховать вы можете сразу несколько пунктов.

Расписка покупателя при покупке квартиры о задатке является прекрасным документом, подтверждающим внесение денег. Тут об этом более подробно.

Осматривая квартиру перед покупкой, покупатель может пропустить некоторые ее дефекты, и если бы он их знал, то не совершал покупку. Продавцы недвижимости не всегда добросовестны и всегда хотят преподнести продаваемый объект в лучшем свете. Поэтому скрывают недочеты всяческими способами.

Рано или поздно невнимательный покупатель после совершения покупки выявляет все минусы и у него возникает вполне обоснованный вопрос: Имеет ли покупатель право вернуть квартиру продавцу?. Подписывая договор купли-продажи, покупатель соглашается во всем. Раз подписал, значит все устраивает. Какие могут быть потом претензии?

Если Вы читаете эту статью, то скорее всего совершили не совсем удачную покупку. Разложим все по полочкам.

И сразу ответим на поставленный вопрос: покупатель имеет право вернуть деньги, уплаченные за квартиру, которая имеет недостатки.

Оговоримся сразу, в данной статье пойдет речь о физических недостатках (плохой ремонт, кривые стены, несогласованная перепланировка и т.д.), а не о юридических (поддельные документы и прочее).

Понятие недостатка довольно обширное. Простым языком недостаток – это несоответствие чему-либо. В контексте с недвижимостью к недостаткам относится:

• несоответствие объекта недвижимости требованиям и нормам, установленным законом (СНиП, СаНПИН);
• несоответствие объекта недвижимости целям, для которых приобретается;
• несоответствие условиям договора.

Гражданским законодательством установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара (а квартира является товаром). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (часть 1 статьи 469 ГК РФ).

Как правило, в договоре купли-продажи между физическими лицами про качество квартиры нет ни слова.

В таком случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых передаваемый товар обычно используется (часть 2 статьи 269 ГК РФ).

Что можно отнести к недостаткам (недочетам, неисправностям, дефектам):

• не работающая вентиляция
• кривые стены
• трещины в стенах
• не соответствующая заявленной высота потолка
• перепады высоты потолка
• высокая влажность (особенно актуально для подвальных помещений)
• стяжка пола под уклоном
• некорректная работа запорных устройств (двери, окна, петли)
• отсутствие предусмотренных договором счетчиков
• отсутствие освещения
• повреждения электропровода
• низкое напряжение в электросети
• протечки труб водоснабжения и канализации
• отсутствие или некорректная работа приборов отопления
• плохая фиксация сантехники, приборов отопления
• наличие несогласованной перепланировки (для вторичного рынка)

Недостатки бывают несущественными, а бывают существенными.

Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.

Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:

• требовать уменьшения цены;
• требовать устранить дефекты;
• требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.

Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.

Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:

• продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
• присутствовать при осмотре помещения экспертом;
• затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
• помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.

Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.

Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.

Что делать если покупатель подписал акт приема-передачи до осмотра квартиры?

Помимо договора купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. При покупке квартиры на вторичном рынке она осматривается до его подписания. При покупке квартиры на первичном рынке все бумаги подписываются в офисе компании, а сама квартира может находиться совсем не близко.

Доверчивые покупатели подписывают все документы, а затем в спокойной обстановке изучают недостатки квартиры. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи.

И все же это не руководство к действию, несмотря на то, что документ можно оспорить. Осмотрите, изучите, а затем подпишите.

После подписания акта приема-передачи, покупатель имеет право предъявить претензию по поводу устранения недоделок, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре. Недоделки, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приема-передачи, предъявлять продавцу можно, но при его отказе от их устранения и последующим обращением в суд, судья откажет покупателю.

Приведем пример. Покупатель подписал акт приема-передачи. Через месяц потребовал от продавца устранить недостатки: установить водосчетчики и утеплить стену. Когда покупатель принимал квартиру, то визуально он мог видеть, что водосчетчики отсутствуют, поэтому это требование удовлетворению не подлежит. А вот выявить стену, которая промерзает зимой, покупатель явно не мог, особенно если прием квартиры осуществлялся в теплое время года.

Таким образом, при обнаружении недостатка покупатель не вправе вернуть квартиру и потребовать возврата полной суммы денег. Однако при обнаружении существенного недостатка дело обстоит иначе.

Если недостаток существенный — квартиру можно вернуть!

И деньги тоже можно вернуть.

Что такое существенный недостаток? Все просто. Это недостаток, который:

• невозможно устранить;
• невозможно устранить без несоразмерных затрат (стоимость устранения выше стоимости квартиры);
• проявляется вновь и вновь после его устранения.

В данном случае покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы.

Предусмотренное статьей 475 ГК РФ право замены товара на аналогичный надлежащего качества в сделках с недвижимым имуществом не применяется.

Чтобы расторгнуть договор, вернуть уплаченную сумму нужно доказать, что недостаток является существенным. И здесь каждый случай индивидуальный, каждый случай – прецедент.

Некоторые, признанные судом существенные недостатки:

• дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара;
• неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде.

Полагаем, что к существенным недостаткам можно отнести: отсутствие и невозможность технологического присоединения к электросети, водоснабжению, водоотведению, отоплению.

А вот невозможность подключения к газу, не является существенным недостатком, так как без желтой трубы жить в помещении можно. В этом случае покупатель может рассчитывать только на соразмерное уменьшение цены договора.

Недостатки в отделочных работах ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны существенными. Ну разве что недовольные рабочие не залили в бетон банку со ртутью. Конечно же такое помещение эксплуатировать нельзя.

Покупателю при предъявлении претензий нужно знать о сроках гарантии. Если в договоре срок гарантии не установлен, то по общему правилу гарантия на объект недвижимости составляет 2 года (статья 477 ГК РФ). При обнаружении недостатка после истечения срока гарантии иск об устранении или расторжении договора судом удовлетворен не будет.

Итак, квартиру и любой другой объект недвижимости можно вернуть (потребовать уменьшения цены или устранения недостатков за счет продавца) только при наличии недостатков. Если квартира просто разонравилась после покупки, то вернуть ее как брюки или пиджак в магазин в течение 14 дней не получится.

Оцените статью: