214 федеральный закон краткое содержание

Самое актуальное и важное на тему: "214 федеральный закон краткое содержание" с комментариями профессионалов. Мы постарались доступно все объяснить. Если будут вопросы - вы можете обратиться за консультацией к дежурному юристу сайта.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Fstrahovanie_03-Custom-800x324

К сожалению, большое количество людей, пытающихся сэкономить на приобретении недвижимости, оставались обманутыми мошенниками. Немудрено, что так много российских граждан «клюнуло» на эту удочку: гораздо выгоднее купить жилплощадь, пребывающую на этапе строительства, чем готовую квартиру втридорога.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2Furist

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

После рассмотрения множества исков в суде от обманутых дольщиков, Госдума решила принять новый закон о защите вкладчиков в строительном бизнесе.

В 2004 году был принят 214-й Федеральный Закон об участии в долевом строительстве домов и других объектов недвижимости.

Здесь вы ознакомитесь с сутью закона 214-ФЗ, а также с его главными достоинствами и недостатками.

Это закон о долевом участии дольщиков, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства.

Однако, стоит отметить, что закон не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю.

Для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр.

Это своеобразное доказательство того, что у покупателя все в порядке с документами. Но это не значит, что исключаются непредвиденные ситуации в процессе строительства.

К примеру, стройка может остановиться в связи со спорами с жильцами соседних домов, администрацией и местными районными отделениями; также компания-застройщик может обанкротиться, что навсегда остановит стройку жилого дома.

Такой договор на привлечение денежных средств утратит свою актуальность, когда застройщик полностью обанкротится.

В этом случае недостроенный дом будет выставлен на аукцион и продан, а на вырученные средства компания погасит свои задолженности. Согласно постановлениям суда застройщик обязан выплатить штрафные санкции за прекращение строительства.

Главное заблуждение дольщиков, заключивших договор долевого участия – это полная уверенность в том, что закон защитит вас от непредвиденных ситуаций со стороны застройщика.

В этом законе не предусмотрен возврат средств и недвижимости в собственность дольщиков. В законе не прописан механизм ответственности физических и юридических лиц за их банкротство и неоправданные ожидания покупателей квартир.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Больше информации о том, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, вы можете получить в этой статье.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Fslide_3-e1449737074652

Какие изменения были внесены в Закон 214-ФЗ?

В 2012 году Закон 214-ФЗ О долевом строительстве был пересмотрен, вследствие чего были внесены некоторые изменения в его структуру.

После этих изменений вкладчики стали чувствовать себя уверенней, ведь появилось самое главное – четко установленные обязательства застройщика перед дольщиками.

  • В случае нарушения договора между вкладчиками и компанией-строителем средства возвращаются дольщикам; также застройщик оплачивает штрафные санкции.
  • Ответственность компании-застройщика должна быть застрахована в компании, которая имеет не менее 400 миллионов рублей собственных средств, уставной капитал не меньше чем 120 миллионов рублей, и существует на страховом рынке более пяти лет.
  • Гарантия возврата средств вкладчикам за счет поручительства в банке, уставной капитал которого не меньше 200 миллионов рублей.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке — читайте тут.

Перед тем, как заключить договор долевого участия, необходимо учесть все важные моменты Закона 214-ФЗ О долевом строительстве:

  • В договоре должны быть зафиксированы четкие сроки окончания стройки без последующего изменения даты компанией-застройщиком.
  • Не забывайте о дате, в которую квартира передается в вашу собственность. Именно с этой даты начинается исчисление нарушение срока.
  • Необходимо прописать точный адрес суда, в котором будут проходить возможные разбирательства между компанией и дольщиками. Мошенники могут пригласить вкладчика в суд в совершенно другом городе или районе, в который будет накладно ездить на каждое заседание. Не забудьте об этом аспекте.
  • Необходимо обозначить в договоре точную площадь купленной квартиры. В противном случае вам придется доплачивать за дополнительные метры, если застройщик предоставит квартиру поменьше.

Как выбрать этаж и планировку квартиры в новостройке — узнайте здесь.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=http%3A%2F%2Fpronovostroyku.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2F214-1

Содержание Закона 214-ФЗ.

Ответственность обеих сторон договора согласно 214 ФЗ

Как мы уже заметили, данный Закон 214-ФЗ О долевом строительстве не предусматривает предоставление квартиры в собственность вкладчику; но гарантирует возврат денежных средств дольщиков в том случае, если стройка не будет завершена до конца. 214 закон предусматривает защиту прав не только вкладчиков, но и застройщика.

Поэтому на дольщиков при строительстве накладывается определенная ответственность в случае нарушения договора.

Если вкладчик не придерживается условий договора, за каждый день просрочки он вынужден выплачивать застройщику 1/300 ставки рефинансирования.

Поэтому, как и застройщик, так и дольщики должны нести полную ответственность за свои действия.

Существует еще один безопасный способ получить квартиру в собственность от застройщика. Компания предлагает дольщикам вносить средства уже на окончательном этапе строительства, что существенно снижает риски со стороны вкладчиков.

Однако, стоимость таких квартир существенно отличается от цены на недвижимость, пребывающей на самом начальном этапе строительства. В таком случае вы сэкономите не так уж и много на кооперативном строительстве.

Конечно, несмотря на существование подобных законопроектов, мошеннические организации все равно будут активно действовать. Но при тщательном изучении компании-застройщика и 214 ФЗ вы обезопасите себя от обмана.

Если вы решили вложиться в деловое строительство, следует серьезно подготовиться к этому и учесть все аспекты закона, гарантирующего защиту прав вкладчиков и застройщика.

Если вы отнесетесь к этому со всей ответственностью, долевое строительство принесет плоды, и вы извлечете максимальную выгоду от покупки квартиры.

В чем преимущества и недостатки Закона 214-ФЗ для застройщиков и дольщиков, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Содержание:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214) регулирует отношения застройщиков и вкладчиков (участников долевого строительства). Данный закон приняли в 2004 году с целью обезопасить вкладчиков от многочисленных мошенников и максимально снизить риски потери средств или получения некачественного жилья. За прошедшие годы в него несколько раз вносились различные поправки и коррективы.

Читайте так же:  Замена паспорта по износу

В ФЗ-214 содержится 27 статей, некоторые из которых (например, 22) на сегодняшний день утратили силу. В законе говорится о том, что между застройщиком и вкладчиками в обязательном порядке должен устанавливаться договор (договор долевого участия — ДДУ), а также прописаны следующие нюансы:

  • Суть предмета, регулируемого данным законом, основные понятия (объект строительства, застройщик, дольщик и др.)
  • ДДУ, цена договора, его расторжение
  • Обязанности застройщика/дольщиков
  • Ответственность сторон
  • Гарантии
  • Документальные вопросы (проектная документация, информация и пр.)
  • Государственный надзор за соблюдением условий договора

Все вопросы долевого строительства должны решаться в соответствии с законом № 214. За нарушения данного ФЗ стороны несут ответственность, прописанную в данном нормативном акте или в других законах РФ. Давайте подробно рассмотрим некоторые положения ФЗ-214.

ФЗ-214 создавался, в первую очередь, для того, чтобы урегулировать отношения между застройщиками и дольщиками и обезопасить последних. Поэтому во многих аспектах закон представляет для вкладчиков реальную защиту. Для тех кто решил приобрести жилье, он имеет ряд плюсов:

Все важные вопросы прописываются в ДДУ. Составлен в нарушении данного закона он быть не может. Несоблюдение условий договора или ФЗ-214 решается в судебном порядке.

ДДУ является основным документом, регулирующим отношения застройщиков и вкладчиков, и обязателен к составлению. При этом в нем непременно должны быть прописаны:

  • Обязанности застройщика
  • Обязанности дольщика
  • Определение объекта недвижимости, который подлежит возведению и передаче вкладчику
  • Сроки строительства и передачи
  • Цена объекта, порядок ее уплаты, сроки уплаты
  • Продолжительность гарантийного срока на объект недвижимости
  • Способы контроля над исполнением обязанностей сторон, способы обеспечения этого

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и зафиксирован в Реестре. Только с момента государственной регистрации он считается заключенным. Если же в договоре отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных пунктов, то он считается недействительным.

Застройщик должен построить объект недвижимости и передать его вкладчику в сроки, установленные договором. При этом строительная компания должна получить разрешение на возведение здания, предоставить всю требуемую документацию по осуществляемому проекту, а после завершения строительства получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Участник долевого строительства (дольщик) должен заплатить сумму, зафиксированную в договоре, в полном объеме и в установленные временные периоды. Также вкладчик обязуется принять построенный объект, если он имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Соблюдение условий договора обеими сторонами регулируется государством. В случае несоблюдение одной из сторон условий ДДУ она обязана возместить другой все расходы и убытки. В случае смерти дольщика права на объект передаются его наследнику (если иного не прописано в законе).

Для застройщиков данный закон имеет ряд ограничений и минусов. Так, они не имеют права:

  1. Изменять стоимость объекта недвижимости без согласования с дольщиками. Стоимость строительства должна быть определена заранее, в проекте обязательно должны присутствовать сметы. Если в процессе возведения объекта какие-то суммы будут превышать ранее установленные, то застройщик обязан занести соответствующие поправки в договор (с согласия вкладчика) или же взять дополнительные расходы на себя. В случае несоблюдения данного требования дольщик вправе расторгнуть ДДУ.
  2. Изменять параметры возводимого объекта без согласования с дольщиками. Размеры будущего жилья также определяются заранее и фиксируются в проекте. При необходимости изменения проекта и параметров объекта застройщику необходимо поставить в известность дольщиков, внести изменения в договор.
  3. Изменять сроки строительства без согласования с дольщиками. Затягивание сроков без предварительного информирования и согласования с вкладчиками может грозить судебным разбирательством и/или расторжение ДДУ.

Любые риски порчи и/или утери объекта до его передачи дольщикам также несет застройщик.

ФЗ-214 обеспечивает правовую регуляцию отношений застройщиков и вкладчиков. Он призван защитить дольщиков от обмана и мошенничества, снизить риски. Закон имеет ряд плюсов/минусов для двух сторон, однако в целом хорошо определяет их взаимоотношения и дает возможность государственной защиты в случае несоблюдения самого закона №214 или заключенного по нему ДДУ.

Наиболее выгодно приобретение жилья на этапе его строительства. Инвестирование в недвижимость является неплохим способом сохранить свои сбережения и приобрести необходимое жилье. Приобретение квартиры в строящемся доме является делом рисковым, но выгодным, поскольку еще недостроенная квартира стоит в разы дешевле и ее можно спланировать по своему усмотрению.

До недавнего времени риск вложить средства и не получить жилья был велик. Поскольку четкого определения на законодательном уровне таких взаимоотношений не было, а были только разрозненные акты гражданского права. Но с 2005 года ситуация изменилась, был подписан Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он регламентирует отношения между инвестором и застройщиком (денежную, правовую стороны, гарантии и обязательства сторон).

Федеральный закон 214 касается отношений между застройщиком и инвестором, которыми выступают, как физические или юридические лица, использующие приобретаемую недвижимость в личных, а не коммерческих, целях. Основанием для сотрудничества является договор долевого участия, который является юридическим документом и подлежит обязательной регистрации в соответствующих государственных органах.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Frieltor-ask.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F06%2Fzakon_214_fz

Поскольку в ранее утвержденных законодательных актах не было единых и четких ответов на спорные вопросы, то в этом законе все наиболее спорные моменты нашли свое отражение, в частности:

  • ужесточились требования к застройщику (он должен обязательно иметь документы, подтверждающие его право владение/аренду земельным участком, где будет осуществляться стройка, разрешающие документы на строительство, официальную публикацию в СМИ, проектную декларацию и т.д.);
  • требования и описание пунктов договора долевого участия – юридическую основу для решения спорных вопросов, в нем прописываются условия передачи денег и сдачи объекта, гарантии, описание объекта (полный адрес, этажность дома, этаж, общая площадь и т.д.), штрафные санкции, условия вступления договора в юридическую силу и т.д.);
  • прописывают обязанности и права сторон;
  • обязательное страхование дольщиков;
  • денежная сторона вопроса: условия передачи и использования средств вкладчиков;
  • штрафы и пеня при нарушении условий договора каждой стороной;
  • административная ответственность и гос. контроль;
  • порядок и сроки вступления данного закона в силу.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Frieltor-ask.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F06%2F1377056398_zakon-214-fz-ot-chego-ne-zashhishhaet-dogovor-dolevogo-uchastiya

Дополнения, внесенные в законопроект, призваны защищать вкладчиков от недобросовестных застройщиков, поскольку некоторыми путями ФЗ 214 можно обойти, чем они и пользуются.

  • Внесенные изменения касаются:
  • норм и правил, которых следует придерживаться во время заключения договора долевого строительства;
  • не обязательность страхования гражданской ответственности;
  • использование гарантии банка, как дополнительной, но необязательной гарантии;
  • снижение размеров неустойки, которая выплачивается при нарушении сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
  • не обозначены четкие сроки сдачи объекта;
  • прописаны приблизительные гарантии качества готового объекта;
  • возможность расторжения договора долевого строительства в одностороннем порядке застройщиком.
Читайте так же:  После увольнения заболел оплатят ли больничный

По словам компетентных юристов, внесенные поправки в законопроект, не полностью защищают интересы дольщиков, полностью не оберегая их от недобросовестных застройщиков и мошенников. Поэтому долевое участие в строительстве остается рисковым, но прибыльным предприятием.

Покупка жилья не только сложный, с юридической точки зрения, но и дорогостоящий процесс, особенно для среднестатистического гражданина. Поэтому, большинство людей выбирают вариант с покупкой квартиры еще на этапе строительства дома. В таком случае, можно сэкономить довольно неплохую сумму. К сожалению, и мошенничества в таких случаях больше – в особенности по договору ЖСК. Случаи двойной продажи квартир не редкость. Дабы свести к минимуму такие случаи был принят Федеральный Закон №214 ФЗ. В чем его суть, и какие права он дает дольщикам – об этом далее.

Забегая наперед, следует отметить, что новый закон хоть и регламентирует права дольщиков, но все же не гарантирует того, что строительство будет завершено так, как это обещала СК.

Суть закона ФЗ 214 заключается в том, что он гарантирует защиту интересов и прав покупателей жилья, которое находится на этапе строительства. Важно понимать – действие законодательного акта будет иметь место тогда, когда квартира будет внесена в Росреестр. Только в таком случае жилой объект будет официально зарегистрирован, а значит и действие законодательного акта будет на него распространяться.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Fyuristznaet.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fsut-zakona-fz-214

В то же время, обратите внимание на эти факторы:

  • закон не гарантирует того, что в процессе строительства не возникнут непредвиденные ситуации;
  • если застройщик обанкротиться, то договор на привлечение материальных средств становится неактуальным;
  • в законодательном акте не предусмотрена процедура возврата денежных средств и недвижимости дольщику;
  • не предусмотрен механизм ответственности физического или юридического лица за банкротство компании или возникновение непредвиденных ситуаций.

В тех случаях, когда компания-застройщик обанкротиться, дом выставляется на продажу, вырученные средства идут на погашение задолженности.

Несмотря на то, что «невыгодных» для дольщика факторов много, в сравнении с договором по ЖСК прав больше.

В 2012 году Федеральный закон №214 был пересмотрен в пользу дольщиков – внесли изменения, которые защищают их права и дают новые обязательства застройщикам. Какие именно положения были изменены, рассмотрим далее.

В Федеральный закон внесли следующие корректировки:

  • застройщик обязуется выплатить штрафные санкции, если будут нарушены условия договора;
  • изменили условия для страховочных компаний – компания должна работать на рынке не меньше 5 лет, имеет уставной капитал не меньше 120 миллионов и личных средств не меньше 400 000 000;
  • за счет поручительства в банке гарантируется возврат средств дольщикам.

Дополнительно ввели ответственность за нарушение процедуры привлечения денежных средств.

Перед тем как заключить договор (это касается любого юридического документа, не только ДДУ), надо внимательно изучить все пункты, знать свои права и обязанности, требовать их внесения в договор, если каких-то пунктов нет.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Что касается непосредственно Федерального закона №214, то здесь учитывать нужно такие факторы:

  • прописана четкая дата завершения строительства, последующая смена даты застройщиком запрещена;
  • прописывается дата передачи квартиры в собственность дольщика;
  • указывается точная площадь приобретаемой квартиры;
  • обязательно прописывается адрес суда, в котором будут проходить, при необходимости, разбирательства.

Стандартные положения договора также нужно тщательно проверять и только после того, как не будет сомнений в его целесообразности, подписывать. Лучше всего делать это вместе с юристом, который тщательно проверит все пункты документа.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре. В обратном случае документ не имеет юридической силы, действие ФЗ 214 на него не распространяется. Следовательно – прав дольщик не имеет.

Преимущества ДДУ такие:

  • прописывается дата сдачи объекта;
  • проектная декларация и разрешительная документация имеется;
  • застройщик не может сменить стоимость квартиры – переплаты, как в случае с ЖСК не может быть;
  • смена плана и проекта – запрещена. Дополнительных надстроек и изменение плана строительства не будет, это запрещено;
  • мошенничество (продажа квартиры два раза разным лицам) невозможна, так как объект уже внесен в Росреестр.

Поэтому, если есть возможность выбрать между ДДУ и ЖСК, то лучше отдать предпочтение первому, хоть и будет дороже.

Ответственность обеих сторон договора согласно ФЗ 214

Федеральный Закон №214 предусматривает как обязанности, так и права для застройщиков и дольщиков. Так, согласно законодательному акту застройщик обязуется:

  • сдать объект и передать квартиру в собственность дольщику в указанный в договоре срок, плюс два страховочных месяца;
  • передать квартиру дольщику в пользование сразу после того, как объект будет введен в эксплуатацию;
  • устранить все дефекты на объекте не позже, чем за 45 дней после подписания соглашения.

Дольщик также наделен обязанностями:

  • если дольщик нарушает график выплат, то придется заплатить неустойку;
  • выплатить полную стоимость объекта согласно сумме, которая прописана в договоре;
  • провести осмотр объекта и, если нет спорных вопросов, подписать акт приема-сдачи.

Права дольщика следующие:

  • все внештатные ситуации на стройке в зоне ответственности застройщика;
  • в случае если дольщик умер, то застройщик обязуется передать объекта наследникам.

Иными словами – ФЗ №214 в дополненной редакции дает больше прав дольщикам.

Самый распространенный случай – дольщик не соблюдает условия договора и не выплачивает средства в срок. В этом случае за каждый день просроченного платежа дополнительно он обязан теперь выплатить 1/300 от ставки рефинансирования. Поэтому, образовывать просрочки настоятельно не рекомендуется – кроме того, что это влечет за собой дополнительные расходы, негативно сказывается и на кредитной истории.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» – действующая редакция

Последней редакцией этого закона является форма от 30.12.2004 года, но следует учитывать и дополнения, которые были внесены в 2012 году. Действующая редакция – Федеральный закон №214.

Несмотря на то, что права и обязанности, как дольщика, так и застройщика регламентируются основательнее, чем это было ранее, все же самому потребителю нужно быть внимательным при подписании документа. Особенному вниманию подлежат такие пункты договора:

  • проверяйте реквизиты компании-застройщика. Мошенничество никто не отменял и вполне вероятно, что компании как таковой не существует;
  • документ должен быть подписан «Договор долевого участия». Иные формулировки не принимаются и в таком случае действие ФЗ №214 распространяться не будет;
  • стоимость квартиры – прописывается не только числом, но и прописью;
  • так как внесли изменения по поводу страховочной компании – проверяйте и ее данные;
  • четко и развернуто должны быть прописаны характеристики объекта, в том числе и общая площадь, планировка, тип отделки;
  • обязательно прописываются гарантийные обязательства компании-подрядчика.
Читайте так же:  Где получить разрешение на перепланировку квартиры

Рациональное решение – проводить процедуру проверки и подписания договора с юристом. Каждый пункт договора подлежит внимательному, даже скрупулёзному изучению.

Ваш регион – Санкт-Петербург и Ленобласть ?

214 ФЗ написан в далеком 2004 году (официальная дата «рождения» – 30.12.2004 г.) За полных 11 лет многое изменилось, и теперь это вполне надёжный, понятный и действующий закон. Конечно, не всем он нравится, ведь его нормы сильно ограничили застройщиков в использовании средств покупателей будущих квартир (дольщиков), расширили список обязательств перед покупателями. А вот нам, дольщикам, стало с этим законом гораздо легче. Почему?

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Fspb.reforum.ru%2Ffiles%2Fcontent%2Fencyclopedia%2F1_1

Деньги за будущую квартиру мы вносим только после государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что государство взяло на себя часть наших с Вами забот. Росреестр зарегистрирует ДДУ только в том случае, если:

  • земельный участок, на котором строится дом, находится в собственности или в долгосрочной аренде у застройщика;
  • есть разрешение на строительство;
  • опубликована и доступна проектная декларация строящегося дома;
  • все существенные данные внесены в ДДУ.

Под существенными данными мы подразумеваем как однозначно идентифицирующие продавца и покупателя реквизиты, так и данные на сам приобретаемый объект – по какому адресу, в каком корпусе, на каком этаже, какое количество комнат и так далее. В данном случае Вы покупаете не «кота в мешке» – какую-то условную квартиру, а вполне определенную, с номером. Повторная продажа квартиры невозможна: никаких «двойных», а тем более «тройных» и более продаж, что ранее было основным предметом либо мошенничества, либо халатности застройщиков (до принятия 214 ФЗ). Это очень большой плюс.

Средства, которые вы вносите в счёт оплаты квартиры, согласно 214 ФЗ, расходуются только на ваш конкретный жилой комплекс. Предусмотрены и штрафные санкции в пользу дольщика в случае задержек в строительстве дома. На возводимый объект строители дают гарантии, различные по срокам для разных элементов строительства, но вполне существенные. Причём, стоит заметить, что все эти условия прописаны в федеральном законе, поэтому даже если что-то в ДДУ не указано, то это не значит, что вы лишаетесь права требовать исполнения федерального закона.

И всё-таки, мы рекомендуем подходить к заключению ДДУ более ответственно. Это необходимо для случая, когда дело всё-таки дойдёт до суда. О правильном заключении ДДУ мы расскажем в следующей статье. Здесь лишь отметим, что срок окончания строительства, согласно 214 ФЗ, должен чётко прописываться в договоре. Если же возникли проблемы с изменением метража (наиболее часто встречающаяся проблема) или качества квартиры, то здесь способы разрешения вопросов ложатся, в основном, на правильно составленный ДДУ.

Фактически, если вы выбрали объект, который продается по ДДУ в соответствии с 214 ФЗ, то на Вас ложится ответственность только за свои данные, которые Вы указываете в ДДУ, и выбор квартиры. Всю львиную долю наиважнейшей информации проверят за Вас уполномоченные государственные органы перед государственной регистрацией ДДУ.

Кстати, если Вы планируете в будущем воспользоваться налоговым вычетом при покупке жилья в отношении именно этой строящейся квартиры, то будьте внимательны – вычет предоставляется тому лицу, которое вносит плату. Заключайте ДДУ и вносите средства от лица (или со счета) того, кто будет брать вычет!

И ещё один момент. Если Вы передумали «достраивать» объект и с разрешения застройщика продаёте его по договору переуступки права требования (цессии), то Вы обязаны задекларировать свои доходы и расходы, а с разницы заплатить налог на доходы физических лиц (13%). Договор переуступки также подлежит государственной регистрации, согласно 214 ФЗ.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Fspb.reforum.ru%2Ffiles%2Fcontent%2Fencyclopedia%2F1_2

На первый взгляд, 214 ФЗ – идеален. Даже при банкротстве застройщика Вы не останетесь ни с чем, ведь до окончания строительства и земля, и все строения на ней, касающиеся возводимого объекта, находятся в залоге – вам будет выплачена ваша доля. Но, увы, вы не застрахованы от долгостроя, от того, что застройщик потеряет возможность исполнить свои обязательства в полной мере. Гарантий, что это не произойдет ни при каких условиях, не может дать никто. Не забывайте: вы покупаете вещь, которой пока ещё нет, и пусть 214 ФЗ даёт вам право, но и он до конца не может защитить Вас от всяких неожиданностей, к примеру, изменения политической или экономической ситуации.

Обратите внимание на то, что закон 214 ФЗ от 30.12.2004 г. формально защищает права физических лиц, но он не сможет гарантировать окончательное строительство квартир и передачу их в собственность.

Для заключения договора на привлечение денежных средств застройщику достаточно зарегистрировать этот договор в Росреестре, и это будет доказывать только то, что у застройщика всё в порядке с документами. К сожалению, это не исключает приостановления стройки, например, по причине возникновения споров с администрацией, с жителями соседних домов, с подрядными организациями и прочих подобных моментов, включая полное банкротство застройщика.

Если застройщик обанкротился, то договоры долевого участия более не действительны, и граждане более не могут предъявлять требования на свои квартиры. Недостроенная недвижимость выставляется на аукцион для закрытия долгов обанкротившейся строительной компании. По 214 ФЗ застройщики могут быть обязаны только лишь выплатить штрафные санкции – это отражает существующая судебная практика.

Многие дольщики не знают всех тонкостей этого закона, поэтому уверены в своей защите до момента возникновения проблем. Несмотря на то, что закон изначально создавался как документ, гарантирующий защиту дольщиков, в нём не прописан механизм ответственности юридических и должностных лиц. Самое главное — в нём нет механизма получения объекта строительства или возвращения вложенных средств. Правда, последние изменения 2012 года пытаются решить и эту проблему. Благодаря им появился один из наиболее важных пунктов: «способы обеспечения обязательств строительной компании перед дольщиками».

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Fspb.reforum.ru%2Ffiles%2Fcontent%2Fencyclopedia%2F1_3

Появились новые или подверглись редакции и существующие статьи закона. Опишем только ряд основных изменений:

  • возврат денежных средств, оплата штрафов и пени в случае нарушения пунктов договора;
  • поручительство в банке с целью обеспечения возврата средств дольщикам (при этом уставной капитал банка должен быть не менее двухсот миллионов рублей);
  • страхование своей ответственности в страховой компании, которая существует уже более пяти лет и имеет уставной капитал не менее 120 миллионов рублей и 400 миллионов собственных средств.
Читайте так же:  Продажа авто через автосалон обман

Итак, приобретение квартиры на первичном рынке имеет свои риски, которые нужно осознавать, а минимизировать их поможет 214 ФЗ. Вследствие этого, не бойтесь вкладываться в долевое строительство. Это действительно выгодно, только подходить к этому вопросу нужно очень серьезно.

В этой статье приводится краткое содержание основных положений и нюансов закона 214 ФЗ, которые важно знать покупателю строящейся квартиры. Комментарии юристов сделаны с учетом последних поправок и изменений в закон, принятых в 2018 и 2019 годах.

Основные моменты 214 ФЗ касаются взаимоотношений покупателя будущей квартиры в новостройке (дольщика) и юридического лица, осуществляющего строительство дома (застройщика). Текст ФЗ 214 состоит из 39 статей: 27 статей с прямой нумерацией, а также несколько статей, добавленных после издания основного текста закона и поэтому имеющих нумерацию «с точкой» («прим») – например, 18.1, 23.1. Ниже приведено краткое содержание ФЗ 214 в части основных статей, важных для дольщика.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание proxy?url=https%3A%2F%2Ffz214fz.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F08%2Fobshaa_3-300x224

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру. Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие).

Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов. Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое. Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей. Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ остается открытым – прямого указания в законе нет. Но наиболее острожные девелоперы продают апартаменты по правилам 214 ФЗ.

В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений не смогут претендовать взыскать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей». Однако средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки), остаются в их распоряжении.

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.

Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Статья 2 214 ФЗ устанавливает определение застройщика: хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Требования к застройщикам сильно ужесточились после вступления в силу в июле 2018 года новой редакции 214 ФЗ. Установлены требования к опыту строительства по количеству лет (3 и более) и по объему возведенных площадей (десять тысяч кв. метров и более), при этом дома должны быть достроены — т.е., получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо деятельности застройщика, в требуемый опыт засчитывается работа в качестве технического заказчика (которого застройщик может нанять для управления проектом) или генерального подрядчика (основной исполнитель строительных работ, который руководит другими подрядчиками).

Также статья 2 дает определение уполномоченного банка. Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2018 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ.

Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком. В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2018 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

  • оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
  • налогов и других обязательных платежей и штрафов;
  • оплаты взносов в компенсационный фонд.

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже. В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора.

Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список. Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня.

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан. Это право предоставляется только тем застройщикам, которые полностью соответствуют требованиям закона (в применимой к ним редакции).

Основными условиями привлечения средств являются:

  • наличие земельного участка для строительства дома — как правило, на праве собственности или аренды;
  • разработка проектной документации и ее экспертиза;
  • устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;
  • соблюдение запрета на совершение действий и сделок, которые могут повредить дольщику,
  • соблюдение иных требований к застройщику, установленных 214 ФЗ.
Читайте так же:  Переоформление права постоянного бессрочного пользования земельным участком

В соответствии с ч. 3 ст. 3 закона 214 ФЗ, если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами (однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено).

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

  • заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре;
  • содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ.

П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке.

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора. Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора. Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном материале нашего сайта.

Статья 8 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику. Основное из них — соблюдение сроков передачи, установленных договором. В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи. Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте в отдельной статье.

Ст. 9 ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения договора долевого строительства — как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика. По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона. Список таких существенных нарушений содержится в статье 9. Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвящённой расторжению ДДУ.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки. Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Статья 11 214 ФЗ разрешает дольщику передать свои права по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу (то есть, фактически, продать права на будущую квартиру). На уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался. Подробные комментарии к статье 11 закона 214 ФЗ вы можете найти на нашем сайте в статье, посвящённой уступке прав по договору долевого строительства.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик в силу прямого указания закона передаёт в залог дольщикам земельный участок и многоквартирный дом. Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику. Залог обеспечивает, чтобы в случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогли отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

14 ст. 214 ФЗ уточняет, что дольщики могут обратить взыскание на предмет залога (что потребуется для завершения строительства) только через полгода после того, как девелопер остановил стройку.

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработает после 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Статья 18 214 ФЗ: на что можно тратить деньги дольщиков

Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ, вступившей в силу с 1 июля 2018 года. Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счёт средств дольщиков. В списке присутствуют только операции, прямо связанные со строительством конкретного многоквартирного дома. Также, приведён перечень запрещённых действий застройщика. Новые требования в полном объёме применяются только в случае, если разрешение на строительство дома было получено после 1 июля 2018 года, т.е. после вступления в силу последней редакции 214 ФЗ. Если застройщик успел получить разрешение на строительство до этой даты, у него остаётся больше свободы действий (хотя некоторые ограничения все же придётся соблюдать).

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных, которыми застройщик обязан ознакомить дольщика. Среди них: информация о проекте строительства, проектная документация и декларация, юридические документы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора (как правило, местный комитет по строительству) проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры (вплоть до приостановления заключения новых договоров долевого участия до устранения нарушений). В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Изображение - 214 федеральный закон краткое содержание 580374612
Автор статьи: Сергей Синицын

Доброго времени суток, Сергей. Я чуть менее 12 лет работаю юристом. Считая себя специалистом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные задачи. Все данные для сайта собраны и тщательно переработаны с целью донести как можно доступнее всю необходимую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 4

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here